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对工程建设各阶段投资偏差的探讨

时间:2016 -05-12 17:38来源:未知 作者: admin 点击:
摘要:工程建设的不同阶段存在着不同程度影响投资的因素,投资人必须更有针对性地控制各阶段建设项目的投资偏差,才能在日趋严酷的社会经济竞争环境中生存和发展。 关键词:建
摘要:工程建设的不同阶段存在着不同程度影响投资的因素,投资人必须更有针对性地控制各阶段建设项目的投资偏差,才能在日趋严酷的社会经济竞争环境中生存和发展。
关键词:建设项目;投资偏差;探讨
        1社会客观环境因素
        1.1国家政策的变化
        许多房地产商在开发项目时始终认为房价是不断上升的,不断高价买地。当前项目开发成本中地价是占比最大的一项,整个项目的成本自然就居高不下,这时遇到国家高压调控政策的实行,项目在竞争中就会处于不利的境地。
        1.2 银行贷款利率的变化
        国家调控,房价下跌风险加大以及紧缩银根的情况下,房地产开发贷款不可避免地受到冲击。银行的开发贷款利率大幅上涨,有些甚至上升30%-50%,由此导致了项目的借贷资金成本上涨。
        1.3 汇率变动导致的资金成本变化
        由于国内融资困难,因此不少房地产企业到海外借债,借入美元兑换成人民币投资于项目中,期限到再以美元偿还债务,其还债成本会跟随着汇率波动而变化。比如,房地产商在1 美元兑人民币6.3 元时向海外借入1 亿美元,利息12%,兑换成人民币就是6.3 亿元;到期时应该归还1.12 亿美元。假如还债时汇率维持在6.3,企业需要拿出7.056 亿人民币;如果此时人民币升值达到6,房地产商只需要用6.72 亿人民币去还款;但如果人民币贬值到6.8,就须还款7.616 亿元才能兑成1.12亿美元,届时投资人的还款压力将大增。
        对于社会环境变化产生的投资偏差,投资人应在投资可行性分析中考虑问题更加周全,加强对国际国内金融形势、国家政策走向的研判,规避风险。
        2 投资决策阶段因素
        建设项目的投资决策包括了项目建议书、可行性研究、总体投资估算、财务策划安排等几方面的内容,它研究论证拟建项目盈利前景如何,在技术上是否先进适用,投入使用后维护管理费用的高低,是否节能环保等;它最后确定项目的建设地点、规模水平、选用的技术和设备,它与工程造价的高低及投产使用后的经济效益紧密相关。
        不能说建设标准高的就一定有高的效益,就如浙江某著名房产企业就因其土地很多在地价高峰期购入,且产品设计标准定位在高级,导致成本高涨,定价自然也高,又遇到国家严厉的限购政策,销售不畅,结果被传将要破产,出让项目股权才渡过难关。
        因此投资人做决策时要充分地考虑到项目实施过程中可能出现的各种情况及不利因素,要站在企业发展战略的高度上全面而科学的分析论证,才能尽可能地规避项目开发中的各种风险。
        3设计阶段因素
        3.1地质勘察不准确
        地质勘察报告是进行规划设计时参考的非常重要的资料,但给予地质勘察的时间常较紧,地质勘察测点的间距大,容易出现漏勘,就有可能造成设计及规划失误。
        如某工程,地质勘察报告场地区域大约8 米左右进入风化岩层可以作为桩的持力层,设计师据此设计了9米的静力压预应力管桩;实际施工时,却发现必须到12米多才能收桩,从而必须按新桩长重新订购管桩,给施工造成了影响,工程投资也相应增加。
        因此对于大型工程,作为业主应编制和审查勘察要求文件,勘察单位据此编制勘察大纲,严格现场勘察执行。必要时可引入勘察监理,并由来自工程建设各方面的专家对勘测报告进行审验,将地质勘察不准确导致的投资风险降到最低。
        3.2 设计不够合理
        设计包含了对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定。设计是否经济合理,不但对工程造价将带来很大的影响,而且交付使用后经营管理维修费用的高低也影响到整个项目的经济效益。
        比如北京的中国国家体育场“鸟巢”,原设计上方有遮雨的“盖”,可以拉伸、回缩。但是这个钢材做的盖重达万吨,跨度200 多米,施工质量难以保证,后期维护费用高,还有较大的安全风险;而且拉上盖之后,体育场内通风性变差,会像一口蒸锅。这个方案幸好最后被取消,节省了大量的钢材和投资,施工工期也缩短了。
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(责任编辑: admin)
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